中国人民银行和国家外汇管理局在2023年下半年工作会议上表示，他们将继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，并指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。这一表态引发了市场的关注。
在最近一段时间里，不同的部门在不同场合密集发声，针对优化房地产政策进行讨论。央行再次释放出关于存量房贷利率调整的信号。在7月14日的发布会上，中国人民银行货币政策司司长邹澜表示，根据市场化和法治化原则，他们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。从表述上看，可以看出这次的表态有所变化，从“支持鼓励”变为了“指导”。
易居研究院研究总监严跃进认为，这意味着政策改革已经进入实操层面，也意味着一些银行可能在实施过程中会遇到困惑，需要央行来明确指导。他表示，下半年调整存量房贷对于房地产领域来说是一件非常重要的事情。从金融风险的角度来看，这有助于减少房贷违约的风险。对购房者来说，每月还款金额可以减少，真正实现负担减轻。
招联首席研究员董希淼也表示，与上一次的表态相比，这次央行提出的要求更加明确，回应了市场的呼声，传递出更加积极的信号。预计央行将出台指导意见，或者通过市场利率定价自律机制，引导商业银行降低利率偏高的存量房贷利率。
央行强调了调整存量房贷的基本原则是“依法”和“有序”。董希淼认为，“依法”即存量房贷合同由银行与借款人签订，利率条款变更也应在指导意见下，由借贷双方依法协商一致；“有序”即存量房贷利率调整不会一刀切，可能主要针对利率明显偏高的部分存量房贷，根据利率高低分别确定不同的下调幅度，也可以是阶段性下调。
目前各银行内部还在研究政策，讨论调整的期限、幅度，以及是否允许跨行转按揭等问题。某国有银行的工作人员表示，他们每天都接到客户的电话和微信咨询，但还没有接到具体的通知。由于涉及到家庭、法律、盈利和风险等多个方面的复杂问题，调整存量房贷利率并不容易。而且，面对新的客户规模和按揭贷款定价机制的变化，以及因城施策甚至一城一策、一区一策的政策环境，业内普遍认为，如果要推行这种调整，监管部门还需要出台相关的细则指导。
根据央行7月28日发布的数据显示，2023年二季度末，个人住房贷款余额为38.6万亿元，同比下降了0.7%，增速比去年末低了1.9个百分点。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，个人住房贷款余额连续两个季度减少是十分罕见的，这意味着房贷进入了存量时代。
在争夺存量时代的优质资产的竞争下，银行之间和银行与客户之间的博弈已经展开。目前，购房者只能选择提前还贷来应对较大的利差。中指研究院指数事业部总经理曹晶晶解释说，新购住房贷款利率持续下调，但与此同时，存量房贷利率随着LPR的下调幅度远低于新购房贷利率，因此导致存量房贷利率偏高，加上去年理财收益下降，居民提前还款现象明显。
据报道，兴业银行广州分行已经开始试点，给予存量按揭客户1年期利率优惠券。然而，这只是该分行在部分支行开展的一项创新试点，仅针对少数优质客户，并未在当地大量推广。在央行发布声音之前，该分行就已开始试推这一优惠。
实际上，商业银行夹在调整存量房贷利率和提前还贷现象之间，也面临着两难境地。一是存量房贷规模较大，且是商业银行的优质资产，调整利率势必会压缩利润空间；二是如果不下调利率，就将面临提前还款和客户流失的问题。而且，更大的客户规模也给实际推进带来了更大的考验。中泰证券对2008