随着房地产行业的深度调整，物业管理行业也面临着巨大的变革。许多物业公司不得不摆脱对房地产母公司的依赖，主动或被动地寻求独立发展。
8月10日，在中物智库主办、昆明市物业管理行业协会协办、世纪金源服务作为支持单位、每日经济新闻作为媒体协办单位的“夯基聚力 行则将至”2023中国物业综合实力百强企业研究发布会在昆明举行，并发布了《2023中国物业百强企业研究报告》。
根据《报告》，物业企业的规模增长普遍放缓。2022年，样本上市物业企业的在管面积达到626.3亿平方米，增速从前两年同期的40.43%和50.39%放缓至18.85%。与此同时，营业收入和净利润的增速也放缓，出现了增收不增利的现象。
在激烈的市场竞争中，一些头部物业企业不惜以“带资垫资入场”的不良竞争方式来获取项目。
中物智库表示，物业管理行业是一个值得长期发展的行业，其轻资产、抗周期特征和发展逻辑并没有改变。只有做好基础服务，赢得客户口碑，才能实现长期发展。
百强物业企业的综合实力增长速度放缓。《报告》显示，2022年，百强企业在管面积达到101.83亿平方米，占市场份额的27.50%。尽管高速增长的时代已经过去，但物业行业的发展格局还没有形成寡头垄断，未来的市场竞争仍将更加激烈。百强企业在资源禀赋、自身拓展能力、服务实力和品牌势能上都具有更强的市场竞争力，市场份额和提升空间有望进一步增加。
报告期内，百强企业的第三方在管面积达到587.2亿平方米，占比为57.67%。样本上市物业企业的第三方在管面积持续增加，占比达到61.27%，比去年增加了1.46个百分点。市场拓展成为业绩增长的重要动力，企业通过与国企和地方国企等达成战略合作、合资合作等轻资产合作模式，逐步替代重资金的股权收购。
百强物业企业的营业收入达到3196.63亿元，市场份额为21.37%。与此同时，样本上市物业企业的营业收入为2472.23亿元，增速从去年的44.38%放缓至19.38%，市场占有率增加了0.93个百分点，达到16.53%。
一方面，管理规模增速的放缓导致基础物业服务收入增长也放缓。另一方面，受地产行业下行、疫情等因素的影响，物业行业的创收能力强和具有高毛利的增值服务业务受到了很大压缩，导致整体营收增速放缓。
昆明市物业管理行业协会的秘书长唐晓林表示，房地产行业已经进入了大周期拐点，未来的20年，附属于房地产的物业管理将进入分化期。当前，行业正在告别旧的周期，进入新的周期。唐晓林认为，中国经济的运行正在发生系统而深远的变化，这将导致物业管理基层系统的改变，企业原来的很多认知和规律将不再适用，企业的迷茫也将越来越大。他认为，企业应该改变认知、顺应时势。
在过去的印象中，物业管理行业属于第三产业，也是劳动密集型行业。根据《报告》，在报告期内，百强企业的营业成本为2528.46亿元，营业成本率达到79.10%，广义上的人工成本约占70%。
中物智库认为，物业管理行业对于智慧科技的探索至关重要。智慧科技不仅可以将员工从低效的重复工作中解放出来，提高工作效率，也能提升服务品质。
随着房地产行业供需关系的根本变化，预计未来的新房市场将见顶回落，物业服务的增量时代将转入存量化时代。《报告》指出，目前存量物业市场竞争尤为激烈，特别是对于一些重点城市和优质项目，往往会吸引多家头部物业企业竞标。为了获取这些项目，一些物业企业不惜采用“带资入场”的方式。另外，一些业委会对物业企业的要求也越来越苛刻，要求物业企业提供高额的保