万科近期透露，正在申报商业地产REITs，并处于首批申报阶段。此前万科向外界透露的REITs信息主要是物流板块，而此次的商业板块发行REITs的消息让外界感到意外。自2016年收购印力集团以来，万科商业板块已经相对成熟。根据2022年年报披露的数据，2022年万科集团商业业务板块方面的营业收入为87.2亿元，同比增长14.3%。万科集团商业项目开业242个，建筑面积1228万平方米，其中印力管理的商业项目开业102个，建筑面积868万平方米。此次申请基础设施REITs的底层资产为杭州的一处购物中心。目前，印力在杭州的商业项目有四个，分别是古墩印象城、西溪印象城、金沙印象城、奥体印象城。按照公募REITs的逻辑，只有那些运营年限较长、运营稳定、出租率较高的项目才会被纳入底层资产，而从公开信息来看，万科未披露过上述四个商业项目的出租率。 自2020年7月我国REITs试点以来，底层资产类别逐渐多元化。根据国家发改委发布的通知，消费型基础设施进入了REITs试点范围。今年3月消费类公募REITs开闸以来，已有北京恒盛华星、鲁商置业、百联股份三家公司公开宣布将以其所有的商业底层资产发行消费类公募REITs，万科成为第四家。然而，值得注意的是，上述公司的REITs进程还处于前期准备阶段，后续能否成功上市尚存在不确定性。 公募REITs以资产证券化的方式降低了不动产投资的门槛，使普通投资者能够参与投资，未来优质商业资产有望盘活。据统计，除万科外，华润置地、龙湖、招商蛇口、新城控股、越秀地产的商业不动产项目较多。消费基础设施纳入公募REITs试点范围，有助于恢复和扩大消费，也有助于有效盘活零售类存量资产。 根据专家及公司的观点，首批试点发行的公募REITs对资产质量要求较高。一线城市核心商圈、运营稳定、接近满租、租金增长率稳定的购物中心更有望成为第一批消费类公募REITs发行的底层资产。此外，监管机构要求基础设施项目不存在抵押、查封、扣押、冻结等他项权利限制和应付未付义务，以保护投资者的利益。 总的来说，万科旗下的纯商业地产公司印力集团正在申报商业地产REITs，底层资产为杭州的一处购物中心。此举使万科不仅在物流板块，还进军商业板块的REITs发行，将近年来发展较为成熟的商业业务纳入REITs的试点范围。消费型基础设施的纳入有助于扩大消费和盘活零售类存量资产。然而，商业地产项目作为重资产投资，其要求资产质量较高，涉及抵质押资产的所有权、基础设施项目的限制等问题，需要经过更多的申报和审批程序，而且REITs的上市也存在一定的不确定性。公募REITs作为一种资产证券化方式，降低了不动产投资的门槛，使更多的投资者能够参与其中，为商业资产的发展提供了新的机遇。