国泰君安发布的一份研究报告指出，到2023年上半年，地产销售修复的趋势将放缓，新开工面积、施工面积、开发投资等指标将保持负增长。
商品房销售较二季度末有所回落，并且整体上表现较为疲弱，二手房成交面积也持续下滑。
近期，房地产政策确定了新的基调，中央政治局会议中提到要“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”。随后，包括北京、上海、广州和深圳在内的一线城市纷纷做出响应。
预计政策预期升温，港股地产链或将迎来反弹投资机会。
国泰君安提出的观点如下：地产景气度有所回落，但政策预期继续升温，将带动港股地产链的反弹。同时，2023年上半年地产销售修复的趋势将放缓，新开工面积、施工面积、开发投资等指标将保持负增长。商品房销售较二季度末有所回落，并且整体上表现较为疲弱，二手房成交面积也持续下滑。近期，房地产政策确定了新的基调，中央政治局会议中提到要“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”。随后，包括北京、上海、广州和深圳在内的一线城市纷纷做出响应。预计政策预期升温，港股地产链或将迎来反弹投资机会。
鉴于地产政策的推动，港股是否有更好的投资机会呢？首先，在位置上，与A股相比，港股地产链的估值更为便宜，投资机会更大。从指数层面来看，一方面，上游行业的A股和H股高度重合，板块指数的走势极度相关，而港股整体估值低于A股；另一方面，港股中游行业的地产和物业估值明显低于A股，尤其是房地产板块的溢价率较大；此外，港股下游行业的家电和轻工制造板块整体估值也低于A股。从板块龙头股的角度来看，无论是在A股和港股上市的企业，还是A股和港股可比的龙头企业，港股的估值均明显低于A股，性价比更高。
其次，就股价弹性而言，根据历史经验，在每一轮地产政策的推动下，港股地产链的涨幅更大。回顾过去的地产行业上涨周期，A股地产公司的估值催化因素主要是行业政策环境。每次地产行业出现政策放松并落地的阶段，A股地产公司的涨幅最大，具有较高的确定性。而港股地产公司的估值对于政策放松也有一定的反应，但主要的上涨仍集中在盈利端兑现阶段，与成交规模的提高是中国香港地产公司上涨的最直接因素。在2010年之前的两次上涨周期中，A股的涨幅和估值提升都大于港股，节奏基本相同。而在2010年之后，港股的涨幅和估值提升都大于A股。A股在政策放松期上涨，而港股在盈利兑现期上涨。
第三，就行情节奏来看，A股和港股存在一定的差异，港股的上涨更多地集中在中后期的业绩兑现阶段，并且显示出更大的弹性。通过复盘近10年的历史数据可以发现，在地产鼓励政策出台后，A股主要在预期的推动下上涨，而港股的节奏滞后，通常是在销售、利润等指标实现后才开始上涨，而且港股的价格弹性优于A股。在7月的政治局会议上，对地产的积极定调之后，包括北京、上海、广州和深圳在内的一线城市相继表示要“促进房地产市场平稳健康发展”。预计“认房不认贷”政策和下调存量房贷利率等政策将陆续出台，后续观察政策的落地对业绩的影响将为港股地产链带来投资机会。
然而，投资仍面临一些风险因素，包括国内经济复苏不及预期以及政策不及预期等。需要投资者保持警惕，并谨慎决策。