物管行业的发展历程可以分为三个阶段：蓄力期、高增长高估值阶段和业绩放缓估值回调阶段。
在蓄力期，2014年彩生活作为内地物业企业的第一家赴港上市公司，获得了高估值。此后，在2015年中海物业和2016年绿城服务相继上市，行业上市物业企业较少，整体收入增速保持在30%至40%之间。该阶段主要以外资的定价为主，PE-TTM在20至30倍之间。
进入高增长高估值阶段，2018年至2021年中期，物业企业通过大规模开发和收购来提高收入增速，行业收入增速达到40%至50%，板块表现强劲，PE-TTM高峰期升至40至50倍区间。然而，2021年中期至今，由于房地产行业的剧变，物管行业受到了牵连，增长确定性和独立性遭到质疑。行业收入增速在2022年末降至19%，2023年上半年进一步降至10%，板块估值回调至历史底部区间，截止到2023年中期，PE-TTM仅为12倍。根据PE_Forward，市场对远期估值的PE多数时间落在20倍上下。
国盛证券在研究报告中提出了以下主要观点：
1. 行业商业模式演化： 物管行业的商业模式不断演化。一方面，为了增加收入来源，物管行业的服务范围从住宅延伸到非住宅和城市服务等领域；另一方面，为了应对成本上涨的压力，物管公司不断探索降低成本、提高物管费用以及通过科技化赋能等方式。此外，围绕业主需求，物管行业还进行了业态扩展和创新，包括社区零售、美居、到家、房屋经纪和团餐等增值服务。
物管行业商业模式的优点在于现金流稳健、具有抗周期性。基础物管是很多个人和机构必需消费的行业，需求稳定，受宏观经济波动影响较小。此外，物管行业采用轻资产运营模式，负债率低，主要成本在于人力和科技化投入，资本开支负担小，资本回报率高。
然而，物管行业商业模式的缺点也存在。一方面，成本上升具有刚性，特别是人工成本占据了成本构成的大头，随着人工成本的上升，物管费的提价面临一定难度，毛利率面临压力。另一方面，业主增值服务涉及的领域众多，许多领域已经有专业的平台公司布局，外部竞争激烈，抢占市场份额具有一定难度。
2. 股票炒作逻辑变化： 物管行业的股票市场表现经历了三个阶段。第一个阶段是蓄力期，2014年彩生活作为内地物业企业的第一家赴港上市公司，享受高估值；2015年中海物业和2016年绿城服务相继上市，整体收入增速保持在30%至40%之间。第二个阶段是高增长高估值阶段，2018年至2021年中期，物业企业大规模开发和收购，收入增速提升至40%至50%，板块表现强劲。第三个阶段是业绩放缓估值回调阶段，2021年中期至今，由于房地产行业的剧变，物管行业受到了牵连，增长确定性和独立性受到质疑。
综上所述，物管行业在面临挑战的同时也有发展的机遇。随着商业模式的不断演变和市场环境的变化，物管行业需要寻找新的增长点和创新方向，以保持行业的稳定增长和持续发展。