近日，中交地产披露向特定对象发行股票募集说明书，公司计划发行不超过2.09亿股，募集资金总额预计不超过35亿元。募集资金净额将用于长沙、郑州、武汉、惠州、天津等地的住宅项目以及补充流动资金。
根据募集说明书和公开资料显示，近年来中交地产的毛利率持续下降，存货规模较大且增长较快。中交地产表示，本次募集资金投资项目符合“保交楼、保民生”的相关政策要求。
中交地产是一家专注于房地产开发经营、实业投资和物业管理的公司，业务主要集中在重庆、长沙、南京、天津等城市。近年来，受结转项目结构等因素的影响，中交地产的毛利率总体呈下降趋势。报告期内，中交地产的营业收入逐年增加，但毛利率却逐年下降。2022年度的营业收入较去年增长了164.52%，但归母净利润同比却下降了85.60%。此外，2023年上半年，公司的归母净利润为负。
对此，中交地产表示，除了政策影响外，由于公司主营业务为房地产开发经营与销售业务，同时发展代建、特色小镇、TOD城市综合体等新兴业务。中交地产坦言，在新兴业务的开展过程中，市场竞争激烈，未来可能导致公司新业务和新产品的发展不及预期，从而对经营业绩产生不利影响。
中交地产的存货规模持续快速增长。截至报告期末，公司的存货账面价值占资产总额的比例分别为72.39%、76.71%、77.89%和75.61%。业内人士指出，存货的变现能力直接影响资产流动性及偿债能力。中交地产表示，如果在售项目销售迟滞导致存货周转不畅，将对偿债能力和资金调配带来较大压力。此外，如果受到宏观经济环境、信贷政策、产业政策等因素的影响，房地产项目价格出现下滑，存在存货减值风险，可能会对财务表现产生不利影响。
中交地产的债务融资规模较大，负债率水平较高。报告期末，公司的负债总额占资产总额的比例分别为87.04%、87.36%、86.13%和86.64%。中交地产表示，如果未来融资能力受到限制或者房地产市场出现重大波动，公司可能面临偿债压力。此外，中交地产还面临“三道红线”指标管控风险。监管部门逐步推行更严格的资金监测和融资管理规则，要求控制有息负债规模并降低负债率。
募集说明书披露，中交地产的资产负债率、净负债率和现金短债比较“三道红线”的要求均未达标。如果监管部门进一步扩大监控试点企业范围，将对公司融资空间产生一定压力。
中交地产将募集资金投向符合政策要求的“保交楼”项目。作为央企背景的房地产上市公司，中交地产具备良好的企业背景和信用水平，有责任遵守中央政策，并积极在“保交楼、保民生”领域发挥资本市场作用。募集资金投资的项目均为住宅项目，并已取得预售许可证并进行预售。
中交地产表示，如果本次发行后的募集资金不足，公司将调整募集资金投入的优先顺序和具体金额，并由公司自筹资金解决不足部分的资金需求。