随着房地产行业陷入深度调整，物业管理行业也发生了巨大变化，许多物业不得不离开地产母公司的依赖，主动或被动地走向独立发展之路。
8月10日，由中物智库主办、昆明市物业管理行业协会协办、世纪金源服务支持单位、每日经济新闻媒体协办的“夯基聚力 行则将至”2023中国物业综合实力百强企业研究发布会在昆明举行，并发布了《2023中国物业百强企业研究报告》。
《报告》显示，物业企业规模增长普遍放缓，2022年样本上市物业企业在管面积达到62.63亿平方米，增速由前两年同期的40.43%、50.39%放缓至18.85%。
与此同时，营业收入和净利润增速也放缓，出现了增收不增利的现象。
在激烈的市场竞争下，一些头部物业企业为了中标，不惜采用“带资垫资入场”的不良竞争方式来获取项目。
中物智库表示，物业管理行业是一个值得长期发展的行业，行业的轻资产、抗周期性特点和发展逻辑并没有改变。以短期利益影响公司的战略和定位是得不偿失的，只有做好基础服务，赢得客户口碑，才能实现长久发展。
报告显示，2022年百强物业企业在管面积达到101.83亿平方米，占据市场份额的27.50%。尽管高速增长时代已经结束，物业行业的发展格局趋于分散，但尚未形成寡头垄断局面，未来市场竞争仍将更加激烈。
百强企业在资源禀赋、自身拓展能力、服务实力和品牌势能上都具有更强的市场竞争力，市场份额和提升空间有望进一步提高。
报告期内，百强企业第三方在管面积达到58.72亿平方米，占比57.67%。样本上市物业企业第三方在管面积持续增加，占比达61.27%，较去年增加了1.46个百分点。
市场开拓成为业绩增长的动力，与国企和地方国企达成战略合作、合资合作等轻资产合作模式逐步替代了重资金的股权收购，是第三方拓展的重要方式之一。
百强物业企业的营业收入达到3196.63亿元，市场份额为21.37%。与此同时，样本上市物业企业的营业收入为2472.23亿元，增速由去年的44.38%放缓至19.38%，市场占有率较去年增加了0.93个百分点，达到16.53%。
一方面，管理规模增速放缓导致基础物业服务收入增长放缓。另一方面，受地产行业下行、疫情等因素影响，企业面临回款困难、防疫成本上涨和商誉减值等问题，创收能力强且高毛利的增值服务业务大幅收缩，物业行业整体营收增速放缓。
昆明市物业管理行业协会秘书长唐晓林表示，房地产行业出现大周期拐点，未来20年，附属于房地产的物业管理将进入分化期。
当前，行业正在告别过去的周期，开始进入新的周期。
唐晓林认为：“中国经济正在发生深远的系统性改变，这个改变将导致物业管理基层系统的改变，企业以往的许多认知和规律将不再适用，企业的困惑也将不断增加。时代已经改变，企业唯一的选择就是改变自己的认知，顺应时代的潮流。”
按以往的印象，物业管理行业属于第三产业，也是劳动密集型行业。根据报告，百强企业的营业成本为2528.46亿元，营业成本率达到79.10%，其中广义上的人工成本约占七成。
中物智库认为，物业管理行业对智慧科技的探索至关重要，不仅可以使员工摆脱低效的重复工作，提高工作效率，还可以提升服务品质。
随着房地产行业供需关系发生重大变化，预计未来新房市场将见顶回落，物业服务增量时代将进入存量化时代。
报告指出，目前存量物业市场竞争尤为激烈，特别是对于部分重点城市和优质项目，往往会吸引多家头部物业企业竞标，为了获取项目，部分企业不惜通过“带资入场”的方式来获取项目。
此外，一些业委会对物业企业