随着房地产行业进入深度调整，物业管理行业也发生了巨大的改变。许多物业公司不得不摆脱对地产母公司的依赖，主动或被迫寻求独立发展的道路。
8月10日，中物智库主办，昆明市物业管理行业协会协办，世纪金源服务作为支持单位，每日经济新闻作为媒体协办单位，在昆明举行了“夯基聚力 行则将至”2023中国物业综合实力百强企业研究发布会，并发布了《2023中国物业百强企业研究报告》。
根据《报告》，物业企业规模增长普遍放缓。2022年，样本上市物业企业在管面积达到626.3亿平方米，增速从前两年的40.43%、50.39%放缓至18.85%。
同时，营业收入和净利润的增速也放缓，出现了增收不增利的现象。
在激烈的市场竞争下，一些头部物业企业不惜采用“带资垫资入场”的不良竞争方式来获取项目。
中物智库认为，物业管理行业是一个值得长期发展的行业，它的轻资产特点、抗周期性特征和发展逻辑并没有改变。为了短期的利益而影响公司的战略和定位是得不偿失的，唯有做好基础服务，赢得客户口碑，才是长久发展之道。
报告显示，2022年百强物业企业在管面积达到101.83亿平方米，占市场份额的27.50%。尽管高速增长的时代已经结束，但物业行业的发展格局仍然分散，尚未形成寡头垄断局面，未来的市场竞争仍将更加激烈。
百强企业在资源禀赋、自身拓展能力和服务实力、品牌势能上都具有更强的市场竞争力，市场份额和提升空间有望进一步提高。
报告期内，百强企业的第三方在管面积达到58.72亿平方米，占比57.67%。样本上市物业企业的第三方在管面积持续增加，占比达到61.27%，比去年增加了1.46个百分点。
市场的外拓成为业绩增长的动力，通过与国企和地方国企等达成战略合作、合资合作等轻资产合作模式，逐步取代了重资金的股权收购，成为第三方拓展的重要方式之一。
百强物业企业的营业收入达到3196.63亿元，市场份额为21.37%。同时，样本上市物业企业的营业收入为2472.23亿元，增速从去年的44.38%放缓至19.38%，市场占有率增加了0.93个百分点，达到16.53%。
一方面，管理规模增速的放缓导致基础物业服务收入的增长放缓。另一方面，受地产行业下行和疫情等因素的影响，行业回款困难增加、防疫成本上涨和商誉减值等问题导致创收能力强且毛利率高的增值服务业务大幅收缩，物业行业整体营收增速放缓。
昆明市物业管理行业协会秘书长唐晓林表示，房地产行业已经进入大周期的拐点，未来的20年，与房地产相关的物业管理将进入分化期。
当前，行业正在告别旧的周期，迎来新的周期。
唐晓林认为：“中国经济正经历着系统性和深远的改变，这种改变将导致物业管理基层系统的改变，过去企业的很多认知和规律将不再适用，企业的困惑也会继续增加。时代在变化，企业唯一要做的就是调整认知，随势而为。”
在过去的印象中，物业管理行业属于第三产业，也是劳动密集型行业。根据报告，百强企业的营业成本为2528.46亿元，营业成本率达到79.10%，广义上的人工成本约占百分之七十。
中物智库认为，物业管理行业对于智慧科技的探索至关重要，这不仅可以使员工从低效的重复工作中解脱出来，提高工作效率，还可以提升服务质量。
随着房地产行业供需关系发生重大变化，预计未来新房市场将见顶回落，物业服务增量时代将转入存量化时代。
报告指出，目前存量物业市场竞争尤为激烈，特别是对于一些重点城市和优质项目，往往会吸引多家头部物业企业竞标，为了获取项目，一些物业企业不惜采