物业管理行业近年来受到房地产行业调整的影响，发展环境发生巨变，许多物业管理公司不得不脱离对地产母公司的依赖，主动或被动地迈向独立发展之路。
8月10日，由中物智库主办、昆明市物业管理行业协会协办、世纪金源服务作为支持单位、每日经济新闻作为媒体协办单位的“夯基聚力 行则将至”2023中国物业综合实力百强企业研究发布会在昆明举行，并发布了《2023中国物业百强企业研究报告》。
据《报告》显示，2022年，百强物业企业在管面积达到101.83亿平方米，占据市场份额的27.50%。然而，物业企业规模增长普遍放缓，2019年和2020年的增速分别为40.43%和50.39%，而到2022年则放缓至18.85%。同时，营业收入和净利润增速也出现放缓趋势，出现了收入增加但利润不增加的现象。
市场竞争激烈，一些头部物业企业在竞标项目时不惜以不良竞争方式获取项目。中物智库表示，物业管理行业是一个值得长期发展的行业，其轻资产和抗周期性特性并未改变，企业不能为了短期利益而影响战略和定位，只有注重提供基础服务并赢得客户口碑，才能实现长期发展。
报告指出，百强企业在资源禀赋、自身拓展能力、服务实力和品牌势能方面具有更强的市场竞争力，市场份额和提升空间有望进一步增加。与此同时，百强企业第三方在管面积持续增加，占比达到57.67%，样本上市物业企业第三方在管面积占比也提升至61.27%。市场开拓成为业绩增长的动力，与国企和地方国企达成战略合作、合资合作等轻资产合作模式逐渐取代重资金的股权收购，成为第三方拓展的重要方式之一。
报告还显示，百强物业企业在营业收入方面达到3196.63亿元，市场份额为21.37%。与此同时，样本上市物业企业的营业收入为2472.23亿元，增速从上一年的44.38%放缓至19.38%，市场占有率增加至16.53%。基础物业服务收入增长放缓是导致管理规模增速放缓的原因之一，另一方面，受地产行业下行和疫情等因素的影响，物业企业的创收能力收缩，整体营收增速放缓。
昆明市物业管理行业协会秘书长唐晓林表示，房地产行业已经出现大周期拐点，未来的20年，附属于房地产的物业管理将进入分化期。当前，行业正在告别原有的周期，迈向新的周期。唐晓林认为，中国经济的变革将导致物业管理行业的变革，企业需要调整认知、顺势而为。
根据《报告》，物业管理行业属于第三产业，也是劳动密集型行业。报告期内，百强企业的营业成本为2528.46亿元，其中人工成本约占七成。中物智库认为，智慧科技在物业管理行业的应用对于提升工作效率和服务质量至关重要，可以将员工从低效的重复工作中解放出来。
在存量物业市场，竞争尤为激烈，部分重点城市和优质项目往往吸引多家头部物业企业竞标。为了获取项目，一些物业企业不惜采取“带资入场”的方式。一些业委会对物业企业提出更苛刻的要求，要求提供高额保证金甚至垫资代付。对此，业内人士表示，物业行业在进入存量化时代后，不应该采取低价位的“带资进场”方式竞争。若企业无法盈利或亏损，之前垫资的金额需要赚回来，这可能导致服务质量降低，甚至带来更严重的后果。
物业管理行业要走向高质量发展，关键在于回归客户、价值和专业本身。要在为业主提供资产保值增值的基础上，创造更有价值的服务内容，如政务服务、金融服务和科技服务等。同时，不良竞争行为在行业变革和调整过程中是难以避免的问题，但市场终将对其进行检验和筛选。长期来看，物业企业之间的竞争将趋于理性，物业服务收费标准也将回归正常水平。
总体而言，物业管理行业