物业管理行业在房地产行业深度调整的影响下，也经历了巨大的变革，许多物业公司不得不摆脱对地产母公司的依赖，主动或被动地寻求独立发展。
8月10日，在中物智库主办，昆明市物业管理行业协会协办，世纪金源服务作为支持单位，每日经济新闻作为媒体协办单位的“夯基聚力 行则将至”2023中国物业综合实力百强企业研究发布会在昆明举行，并发布了《2023中国物业百强企业研究报告》。
根据《报告》，物业企业的规模增长普遍放缓。2022年，样本上市物业企业在管面积达到62.63亿平方米，增速从前两年同期的40.43%、50.39%放缓至18.85%。营业收入和净利润增速也放缓，出现了增收不增利的现象。
在竞争激烈的市场环境下，一些领先的物业企业为了争夺项目，不惜采取“带资垫资入场”的不良竞争方式。
中物智库认为，物业管理行业是一个值得长期发展的行业，行业的轻资产、抗周期性特征和发展逻辑并没有改变。为了短期利益而影响公司的战略和定位是得不偿失的，唯有做好基础服务，赢得客户的口碑，才能长久发展。
报告显示，百强物业企业的规模增长也放缓。2022年，百强物业企业在管面积达到101.83亿平方米，市场份额达到27.50%。尽管高速增长时代已经结束，物业行业的发展格局分散，但尚未形成寡头垄断的局面，未来的市场竞争将更加激烈。百强企业在资源禀赋、自身拓展能力和服务实力、品牌势能上都具有更强的市场竞争力，市场份额和提升空间有望进一步增加。
报告期内，百强企业第三方在管面积达到58.72亿平方米，占比为57.67%。样本上市物业企业第三方在管面积持续增加，占比达到61.27%，较去年增加了1.46个百分点。市场外拓成为业绩增长的动力，国企及地方国企等与第三方进行战略合作、合资合作等轻资产合作模式逐步取代了重资金的股权收购，成为第三方拓展的重要方式之一。
百强物业企业的营业收入达到3196.63亿元，市场份额为21.37%。与此同时，样本上市物业企业的营业收入为2472.23亿元，增速从去年的44.38%放缓至19.38%，市场占有率增加了0.93个百分点，达到16.53%。
一方面，管理规模增速放缓导致基础物业服务收入的增长也放缓。另一方面，受地产行业的下行和疫情的影响，行业回款困难、防疫成本上涨以及商誉减值等问题，创收能力强且具有高毛利的增值服务业务大幅收缩，导致物业行业整体营收增速放缓。
昆明市物业管理行业协会秘书长唐晓林表示，房地产行业进入了大周期的拐点，未来的20年，随着附属于房地产的物业管理进入分化期，行业正在告别以往的周期，迎接新的周期。
“中国经济正在发生系统而深远的改变，这个改变将导致物业管理基层系统的变革，企业原来的很多认知和规律将不再适用，企业的迷茫也会不断增大，”唐晓林认为，“企业唯一需要做的就是改变认知，顺应时代的发展。”
在过去的印象中，物业管理行业被认为属于第三产业，也是劳动密集型行业。据《报告》显示，百强企业的营业成本为2528.46亿元，营业成本率达到79.10%，其中广义上的人工成本约占七成。
中物智库认为，对于智慧科技的探索对物业管理行业至关重要，它不仅能够将员工从低效的重复工作中解脱出来，提高工作效率，也能够帮助提升服务品质。
随着房地产行业供需关系的重大变化，预计未来的新房市场将见顶回落，物业服务将进入存量化时代。《报告》指出，目前存量物业市场竞争尤为激烈，尤其是对于一些重点城市和优质项目，往往会吸引多家