来源：观点地产网：久违的仓储ABS与仓储市场的爆发
2023年一季度，观点指数收录了16个仓储ABS项目，总规模为4888亿元。其中已发行的有11只，规模为1847.9亿元。涉及的底层资产类型包括仓储、商办、商业、住房租赁和产业园。
在这些项目中，仓储类资产是一种久违的类型，也是近一年来观点指数首次收录的类型。自从宝湾物流在2021年6月份发行了第三个仓储类ABS以来，市场上一直没有见到仓储类ABS。这种ABS期限较长，利率较低，发行门槛较高。再加上2022年仓储行业整体不景气，地产债信用危机蔓延，导致不适合发行仓储类ABS。
随着2023年经济复苏的到来，仓储行业景气逐渐回升。监管层对高质量地产债的信用支持也增加了市场信心，为仓储类ABS的发行创造了合适的时机。与此同时，作为REITs的替代品，仓储类ABS的发行门槛相对较低，这有利于处于培育期的仓储资产获得资金支持。
另外，华发在2022年底发行了第二个住房租赁ABS项目。目前市场上仅有华发在发行这种类型的ABS。该项目底层资产是广东省江门市某长租公寓物业，发行金额为11.45亿元，主体及债项评级为AAA级，优先级利率为5.8%。从租售比的角度来看，租赁住房的收益率很难达到5.8%。因此，市场上较低的租售比阻碍了租赁住房ABS的发行。
在公募REITs方面，一季度发生了许多动态。京东仓储REITs已经上市，该REITs包含了重庆、武汉和廊坊三个物流资产项目，总估值约为156.5亿元，募资规模为175.7亿元。紧随其后，九州通和ESR也加入了申请仓储REITs的行列。九州通计划发行300亿元的医药物流REITs，有望成为首个医药商业领域细分仓储REITs。
据悉，九州通在全国拥有141个高标准医药物流仓储设施，这将为市场持续提供优质资产。此外，中金普洛斯的扩募项目也得到了上交所的反馈。可以看出，一季度是仓储类REITs集中爆发的时间点。
在不良资产处置方面，2023年二季度，观点指数收录了9起地产资管领域的并购事件，披露金额总计约593.6亿元。其中，商办、酒店及公寓类有6起，并有3起仓储类。交易标的资产主要位于北上广深、天津和宁波等地。
具体来看，基汇资本收购的广州佛罗伦萨小镇是中国首座意大利名品奥特莱斯，可租面积约为6.22万平方米。该项目紧邻广州南站，位于广佛都市圈内，自2015年开业以来发展迅猛，目前集合了182个国际和本地零售品牌。尽管全国消费需求不旺，但一线城市的核心商业资产仍然坚挺，这也是基汇资本看中该项目的原因之一。
因此，可以看到，许多商业地产企业正在寻求市场机会，以扩大其在业内的影响力。比如，远洋集团在流动性紧缺后，正在逐步出售旗下资产，其中包括北京的远洋未来广场。远洋集团计划出售一个购物中心，以偿还32亿元ABS的到期债务，但金额仅足以覆盖优先级债务的16亿元。对于收购方居然之家来说，这也有一定的好处。居然之家表示，北京远洋未来广场与居然之家北四环店相邻，收购将形成互补关系，有助于改善居然之家的经营和财务表现。
另一家商业地产商新城控股则收购了欧乐广场，并计划改造成吾悦广场，这将是新城控股在天津的第四个吾悦广场。2023年年初，欧乐广场在阿里拍卖平台上进行了拍卖，拍卖标的为法院查封资产，最初起拍价为6.74亿元，但未在平台上成交。可以看出，新城控股正在积极寻找适合的商业资产进行扩张。
2023年的股东大会上，新城控股提到，如果REITs推出，他们可能会并购一部分存量商场。他们称在天津并购和平欧乐广场是具体情况，基于债务抵消的考虑。
虽然欧乐广场是新城控股的并购个案，但也从侧面说明存量市场并购是获得优质标的的途径之一。
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