【核心观点】8月份开始，楼市的松绑政策和宽松的房贷政策等利好政策迅速出台，超过了预期的速度和力度，表明政府对救市有很强的决心。
然而，虽然现在已经不再提倡“房住不炒”，但房地产的主要调子仍然是稳定交易量，而不是刺激房价上涨。
政策的目的明确，但我们不能过分乐观地期待未来的发展。
居民的杠杆率很高，他们自己增加杠杆的动力有限，市场的信心将继续缓慢恢复。
降低房贷利率和“认房不用认贷”是两个核心政策，对购房需求方面有所放松，再加上传统的金九银十旺季，将明显推动成交量的复苏。
此外，政策的背景是楼市供需关系的变化，总体上从供不应求转向供过于求。
对于反映供需关系的房价来说，不同能级的城市供求关系存在明显的差异（高能级城市供不应求或供需相对匹配，低能级城市供过于求），因此政策对房价的影响并不是直接的。另外，供需错配可能限制成交量的改善程度，对房价的推动作用较小。
房价对政策的正反馈存在滞后。
虽然8月份的利率政策频繁出台，但全国居民的杠杆率高企，整体上对房地产的提升驱动力不足。
就钢材需求而言，预计本轮楼市政策对钢材需求的推动作用也有限：1.从销售企稳到形成房地产投资增长并形成新开工面积的时间链条较为缓慢；2.短期内政策更多地提振一线及强二线城市的房地产市场，高能级城市可能会出现结构性行情。
但是一线城市占全国商品房销售的比例不到3%，放眼整体楼市，复苏的效果将大大打折扣，对钢材需求的恢复也将受到阻碍。
因此，在对未来楼市政策进行判断时：政策的出台节奏将会根据情况来调整，如果现有政策的效果不明显，后续可能还会出台进一步宽松的政策。
【正文】7月末的政治局会议确认了未来对房地产的积极政策方向，8月份的楼市利好政策接连出台；9月初，北上广深等一线城市已经全面落地了“认房不认贷”的政策，放宽了房地产需求方面的限制，截至发稿时已有十多座城市实施了该政策，4个一线城市全部落地了“认房不认贷”的政策。
稳定地产政策进入了密集的兑现期，政策的落地速度和力度都展示了政府强烈的救市决心。
目前房地产已经达到了底部，根据克而瑞的房地产数据，2023年1-8月，前100家房地产企业的销售总额连续四个月同比下降，下降了8.6%。
8月份单月销售额连续三个月大幅下降，环比下降了8.9%。
9月份的利好政策落地，再加上传统的金九银十旺季，将明显推动成交量的复苏。
图1：2022年和2023年1-8月TOP100房地产企业的单月和累计销售额同比增速 数据来源：CREIS 但需要注意的是，本轮政策的落地是在楼市供需关系发生变化的背景下，中央政治局在7月的会议中以及央行发声都提到房地产市场的供需关系已经发生了深刻的变化：总体上已经从供不应求转向了供过于求。
房价反映了供需关系，而整个房地产的供需关系根据城市的能级呈现出不同的状态。
据民生证券研究所的测算，北上广及浙江、天津等五个省市的存量住房供需关系不平衡，总体上大部分的高能级城市供不应求或者供需相对匹配，而低能级城市供过于求。
因此，政策对房价的影响并不是直接的，同时供需错配可能限制了成交量的改善程度。
58安居客房产研究院院长张波表示，北京、上海等一线城市的二手房成交量必须明显超过荣枯线以上才有可能推动房价上涨。以上海为例，月度成交量必须至少在2万套以上，才有可能使房价总体上涨。但是目前来看，即使有了政策的落地，成交量也很难迅速增加。
因此，房价对政策的落地存在滞后的反应。
在房贷利率调降政策方面，8月份出现了多次宽信用政策，包括央行于8月15日下调了1年期MLF利率15个基点，下调了7天逆回购利率10个基点，下调了隔夜、7天和1个月SLF利率10个基点，之后在22日超出预期地将1年期LPR调降，为银行留出了息差空间，另外，在31日央行发文要求银行降低存量房贷利率。
但是居民收入增速下降，加之杠杆率持续上升，整体房地产的提升驱动力不足。
预计本轮房地产政策对钢材需求推升的作用也比较有限。首先，从销售的企稳到房地产投资的增长和新开工面积的形成，时间上比较缓慢。
当前的房地产开发企业趋于保守，力求加快竣工节奏，